Como se chega aos valores
Um relato simples do que o software calcula, do que a IA escreve e do que nenhum dos dois pode saber.
Dois tipos de evidência
Os comparáveis à venda são imóveis no mercado hoje. Os seus preços são preços pedidos: o que os vendedores esperam obter. Mostram a concorrência que um comprador vê e definem o teto de um preço credível.
Os comparáveis vendidos são imóveis retirados do mercado por venda, obtidos no Casafari. Portugal não publica preços de venda individuais, por isso a evidência é o último preço pedido conhecido antes da venda, a sua data e o tempo que esteve no mercado. O relatório nunca apresenta um último preço pedido como preço de venda.
Do último preço pedido ao preço de venda estimado
Os imóveis vendem-se normalmente abaixo do último preço pedido. Por defeito, o método assume um desconto médio de 5,5% e ajusta-o ao tempo que cada imóvel esteve no mercado:
| Dias no mercado | Desconto habitual sobre o último preço pedido |
|---|---|
| Até 120 dias | 2–4% |
| 120–300 dias | 4–6% |
| 300–450 dias | 6–8% |
| 450–900 dias | 8–11% |
| Mais de 900 dias | 11–15% |
Os imóveis à venda intermitentemente durante anos, ou por muitas agências, são tratados com especial cautela. O resultado é identificado como preço de venda estimado.
Trazer vendas antigas para hoje
Uma venda de 2023 diz pouco sobre os preços de 2026 até ser ajustada à evolução do mercado. Cada preço de venda estimado é atualizado com as estatísticas oficiais do INE — a mediana do preço por m² das habitações vendidas (Estatísticas de preços da habitação ao nível local):
- a série municipal quando o INE publica dados trimestrais para o concelho, usando a média dos quatro trimestres de cada ano para atenuar amostras pequenas;
- caso contrário, a série regional (NUTS III e depois NUTS II), quarto trimestre face ao quarto trimestre;
- os anos incompletos aplicam-se proporcionalmente. A série usada é identificada no relatório.
O que o software calcula e o que a IA escreve
Todos os valores de €/m², os preços de venda estimados e atualizados e o gráfico de €/m² são calculados pelo software a partir dos seus dados. A IA — o Claude, da Anthropic — lê os seus dados, os comparáveis, as fotografias e a pesquisa de mercado atual, propõe os escalões de preço e escreve o comentário na língua que escolher. Verifica os valores e o texto no ecrã de revisão antes de enviar.
- Três escalões de preço — conservador, recomendado, ambicioso;
- Valor de mercado estimado — o intervalo que a evidência sustenta hoje;
- Intervalo de venda esperado — depois de uma negociação normal;
- Grau de confiança — baixo, médio ou elevado, com as razões;
- Prazo de venda ao preço recomendado e ao preço ambicioso.
Contexto de mercado
Para cada relatório, a IA procura dados de mercado atuais — publicações do INE, relatórios de preços dos portais e estudos de mercado publicados — e cita cada valor com fonte e data. Estes valores são indicativos e provêm de fontes públicas que o Valuation Studio não verifica de forma independente.
Limitações
- O relatório é uma avaliação de mercado feita por um agente imobiliário, não uma avaliação formal para efeitos de crédito, fiscais, jurídicos ou contabilísticos.
- Só é tão bom quanto os seus comparáveis. Poucos, ou mal escolhidos, reduzem a sua fiabilidade — e o grau de confiança indicado.
- Áreas, registo e licenciamento são os indicados e devem ser confirmados nos documentos oficiais.
- A IA pode interpretar ou afirmar mal. Nada deve chegar a um cliente sem a revisão do agente.
- Os mercados mudam. Os valores estão corretos, tanto quanto sabemos, na data da avaliação.